다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 중과세율 적용 여부에 따라 세금이 2~3배까지 차이납니다. 2026년 5월 9일 유예 종료를 앞두고, 유예 기간 내 매도와 중과 적용 시 세금을 직접 계산해보고 비교해보세요.
양도소득세 계산 흐름 이해하기
양도소득세는 단순히 매매차익에 세율을 곱하는 것이 아닙니다. 여러 단계를 거쳐 최종 세액이 결정되므로, 계산 흐름을 먼저 이해해야 합니다.
양도소득세 계산 순서
| 순서 | 항목 | 계산 방법 |
|---|
| ① | 양도차익 | 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 |
| ② | 장기보유특별공제 | 양도차익 × 공제율 (중과 시 배제) |
| ③ | 양도소득금액 | 양도차익 – 장기보유특별공제 |
| ④ | 과세표준 | 양도소득금액 – 기본공제(250만 원) |
| ⑤ | 산출세액 | 과세표준 × 세율 – 누진공제 |
| ⑥ | 최종 납부세액 | 산출세액 + 지방소득세(10%) |
필요경비에 포함되는 항목
| 항목 | 내용 |
|---|
| 취득 시 비용 | 취득세, 등록세, 법무사 비용, 중개수수료 |
| 보유 중 비용 | 자본적 지출(증축, 대수선 등) |
| 양도 시 비용 | 중개수수료, 양도세 신고 대행 비용 |
💡 중요: 도배, 장판 교체 등 단순 수선비는 필요경비로 인정되지 않습니다. 증축, 용도 변경 등 자산 가치를 높이는 자본적 지출만 인정됩니다.
세율표 및 중과세율 적용 기준
양도소득세 기본세율 (2026년 기준)
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | – |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
다주택자 중과세율
| 구분 | 세율 | 장기보유특별공제 |
|---|
| 유예 기간 (2026.5.9까지) | 기본세율 6~45% | 적용 (최대 30%) |
| 2주택자 중과 | 기본세율 + 20%p | 배제 |
| 3주택 이상 중과 | 기본세율 + 30%p | 배제 |
단기 보유 시 세율 (유예 여부 무관)
| 보유기간 | 세율 |
|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 또는 중과세율 |
⚠️ 보유기간이 2년 미만이면 유예 기간 중이라도 단기 양도세율이 적용됩니다.
장기보유특별공제율
중과 적용 시 장기보유특별공제가 배제되어 세금 부담이 크게 늘어납니다.
일반 장기보유특별공제율 (다주택자 유예 시 적용)
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|
| 3년 이상 | 6% | 10년 이상 | 20% |
| 4년 이상 | 8% | 11년 이상 | 22% |
| 5년 이상 | 10% | 12년 이상 | 24% |
| 6년 이상 | 12% | 13년 이상 | 26% |
| 7년 이상 | 14% | 14년 이상 | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 15년 이상 | 30% (최대) |
| 9년 이상 | 18% | | |
모의계산 사례 1: 2주택자 (양도차익 5억 원, 10년 보유)
서울 강남구 아파트를 10년 보유한 2주택자가 매도하는 경우를 계산해보겠습니다.
기본 정보
| 항목 | 금액 |
|---|
| 양도가액 | 15억 원 |
| 취득가액 | 9억 5,000만 원 |
| 필요경비 (취득세, 중개수수료 등) | 5,000만 원 |
| 양도차익 | 5억 원 |
| 보유기간 | 10년 |
| 장기보유특별공제율 | 20% |
유예 기간 내 양도 시 (2026.5.9 이전)
| 계산 단계 | 금액 |
|---|
| ① 양도차익 | 5억 원 |
| ② 장기보유특별공제 (20%) | 1억 원 |
| ③ 양도소득금액 | 4억 원 |
| ④ 기본공제 | 250만 원 |
| ⑤ 과세표준 | 3억 9,750만 원 |
| ⑥ 산출세액 (40% – 2,594만 원) | 1억 3,306만 원 |
| ⑦ 지방소득세 (10%) | 1,330만 원 |
| 총 납부세액 | 약 1억 4,636만 원 |
중과 적용 시 (2026.5.10 이후, 2주택자)
| 계산 단계 | 금액 |
|---|
| ① 양도차익 | 5억 원 |
| ② 장기보유특별공제 | 0원 (배제) |
| ③ 양도소득금액 | 5억 원 |
| ④ 기본공제 | 250만 원 |
| ⑤ 과세표준 | 4억 9,750만 원 |
| ⑥ 산출세액 (60% – 2,594만 원) | 2억 7,256만 원 |
| ⑦ 지방소득세 (10%) | 2,726만 원 |
| 총 납부세액 | 약 2억 9,982만 원 |
세금 차이 비교
| 구분 | 유예 적용 | 중과 적용 | 차이 |
|---|
| 산출세액 | 1억 3,306만 원 | 2억 7,256만 원 | +1억 3,950만 원 |
| 총 납부세액 | 1억 4,636만 원 | 2억 9,982만 원 | +1억 5,346만 원 |
| 증가율 | – | – | 약 2.05배 |
모의계산 사례 2: 3주택자 (양도차익 10억 원, 15년 보유)
더 큰 양도차익과 3주택 이상 보유 시 세금 차이가 어떻게 벌어지는지 확인해보겠습니다.
기본 정보
| 항목 | 금액 |
|---|
| 양도가액 | 25억 원 |
| 취득가액 | 14억 원 |
| 필요경비 | 1억 원 |
| 양도차익 | 10억 원 |
| 보유기간 | 15년 |
| 장기보유특별공제율 | 30% (최대) |
유예 기간 내 양도 시 (2026.5.9 이전)
| 계산 단계 | 금액 |
|---|
| ① 양도차익 | 10억 원 |
| ② 장기보유특별공제 (30%) | 3억 원 |
| ③ 양도소득금액 | 7억 원 |
| ④ 기본공제 | 250만 원 |
| ⑤ 과세표준 | 6억 9,750만 원 |
| ⑥ 산출세액 (42% – 3,594만 원) | 2억 5,701만 원 |
| ⑦ 지방소득세 (10%) | 2,570만 원 |
| 총 납부세액 | 약 2억 8,271만 원 |
중과 적용 시 (2026.5.10 이후, 3주택 이상)
| 계산 단계 | 금액 |
|---|
| ① 양도차익 | 10억 원 |
| ② 장기보유특별공제 | 0원 (배제) |
| ③ 양도소득금액 | 10억 원 |
| ④ 기본공제 | 250만 원 |
| ⑤ 과세표준 | 9억 9,750만 원 |
| ⑥ 산출세액 (75% – 6,594만 원) | 6억 8,219만 원 |
| ⑦ 지방소득세 (10%) | 6,822만 원 |
| 총 납부세액 | 약 7억 5,041만 원 |
세금 차이 비교
| 구분 | 유예 적용 | 중과 적용 | 차이 |
|---|
| 산출세액 | 2억 5,701만 원 | 6억 8,219만 원 | +4억 2,518만 원 |
| 총 납부세액 | 2억 8,271만 원 | 7억 5,041만 원 | +4억 6,770만 원 |
| 증가율 | – | – | 약 2.65배 |
모의계산 사례 3: 양도차익별 세금 비교표
다양한 양도차익 구간별로 유예 적용과 중과 적용 시 세금을 한눈에 비교해보겠습니다.
2주택자 기준 (10년 보유, 장특공제 20%)
| 양도차익 | 유예 적용 시 | 중과 적용 시 | 세금 증가액 | 증가율 |
|---|
| 3억 원 | 약 7,200만 원 | 약 1억 4,600만 원 | +7,400만 원 | 2.0배 |
| 5억 원 | 약 1억 4,600만 원 | 약 3억 원 | +1억 5,400만 원 | 2.1배 |
| 7억 원 | 약 2억 2,000만 원 | 약 4억 3,000만 원 | +2억 1,000만 원 | 2.0배 |
| 10억 원 | 약 3억 3,000만 원 | 약 6억 3,000만 원 | +3억 원 | 1.9배 |
3주택 이상 기준 (15년 보유, 장특공제 30%)
| 양도차익 | 유예 적용 시 | 중과 적용 시 | 세금 증가액 | 증가율 |
|---|
| 3억 원 | 약 5,100만 원 | 약 1억 6,800만 원 | +1억 1,700만 원 | 3.3배 |
| 5억 원 | 약 1억 1,300만 원 | 약 3억 2,700만 원 | +2억 1,400만 원 | 2.9배 |
| 7억 원 | 약 1억 8,000만 원 | 약 4억 7,000만 원 | +2억 9,000만 원 | 2.6배 |
| 10억 원 | 약 2억 8,300만 원 | 약 7억 5,000만 원 | +4억 6,700만 원 | 2.7배 |
💡 핵심 포인트: 보유기간이 길수록, 3주택 이상일수록 유예 혜택이 더 커집니다. 장기보유특별공제 배제 + 중과세율 적용의 이중 효과 때문입니다.
직접 계산해보기: 단계별 계산 방법
본인의 상황에 맞게 직접 계산해볼 수 있도록 단계별 계산법을 안내합니다.
STEP 1: 양도차익 계산
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
예시:
양도가액: 15억 원
취득가액: 10억 원
필요경비: 5,000만 원 (취득세 3,000만 원 + 중개수수료 2,000만 원)
-----------------------------------------
양도차익: 4억 5,000만 원
STEP 2: 장기보유특별공제 계산 (유예 시에만)
장기보유특별공제 = 양도차익 × 공제율
예시 (10년 보유):
양도차익: 4억 5,000만 원
공제율: 20% (10년 보유)
-----------------------------------------
장기보유특별공제: 9,000만 원
STEP 3: 과세표준 계산
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만 원)
예시 (유예 적용 시):
양도차익: 4억 5,000만 원
장기보유특별공제: 9,000만 원
기본공제: 250만 원
-----------------------------------------
과세표준: 3억 5,750만 원
STEP 4: 산출세액 계산
산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
예시 (유예 적용 시):
과세표준: 3억 5,750만 원
세율: 40% (3억~5억 구간)
누진공제: 2,594만 원
-----------------------------------------
산출세액: 1억 1,706만 원
예시 (2주택 중과 적용 시):
과세표준: 4억 4,750만 원 (장특공제 없음)
세율: 60% (기본 40% + 중과 20%)
누진공제: 2,594만 원
-----------------------------------------
산출세액: 2억 4,256만 원
STEP 5: 최종 납부세액 계산
총 납부세액 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
예시 (유예 적용 시):
산출세액: 1억 1,706만 원
지방소득세: 1,171만 원
-----------------------------------------
총 납부세액: 1억 2,877만 원
온라인 양도세 계산기 활용
직접 계산이 복잡하다면 온라인 계산기를 활용해보세요.
추천 양도세 계산기
| 서비스 | 특징 | 사이트 |
|---|
| 국세청 홈택스 | 공식 계산기, 정확도 높음 | hometax.go.kr |
| 부동산계산기.com | 다양한 옵션, 상세 계산 | 부동산계산기.com |
| 부동산뱅크 | 간편 계산, 빠른 결과 | neonet.co.kr |
계산 시 입력 필요 항목
| 항목 | 확인 방법 |
|---|
| 양도가액 | 실제 매매계약서 금액 |
| 취득가액 | 취득 당시 매매계약서 금액 |
| 취득일/양도일 | 등기부등본 또는 계약서 |
| 필요경비 | 취득세 납부 영수증, 중개수수료 영수증 등 |
| 보유 주택 수 | 양도일 기준 1세대 보유 주택 수 |
| 조정대상지역 여부 | 양도 주택 소재지 확인 |
주의사항 및 절세 팁
유예 적용 조건 체크리스트
| 조건 | 충족 여부 |
|---|
| 1세대 2주택 이상 보유자인가? | □ |
| 양도하려는 주택이 조정대상지역에 있는가? | □ |
| 해당 주택을 2년 이상 보유했는가? | □ |
| 양도일이 2026년 5월 9일 이전인가? | □ |
⚠️ 모든 조건을 충족해야 유예 혜택이 적용됩니다.
주택 수 계산 시 포함 항목
| 포함 항목 | 적용 시기 |
|---|
| 일반 주택 | 항상 |
| 분양권 | 2021.1.1 이후 취득분 |
| 조합원입주권 | 2006.1.1 이후 취득분 |
| 주거용 오피스텔 | 실제 주거용 사용 시 |
절세 전략
| 전략 | 내용 |
|---|
| 유예 기간 활용 | 2026년 5월 9일 이전 양도로 중과 회피 |
| 비조정지역 주택 우선 매도 | 비조정지역은 중과 대상 아님 |
| 장기 보유 후 양도 | 보유기간 15년 이상 시 최대 30% 공제 |
| 필요경비 증빙 철저 | 취득세, 중개수수료, 자본적 지출 등 영수증 보관 |
마무리
다주택자 양도세는 중과 적용 여부에 따라 세금이 2~3배까지 차이납니다. 2026년 5월 9일 유예 종료를 앞두고 매도 계획이 있다면 반드시 세금을 미리 계산해보고 의사결정에 참고하시기 바랍니다.
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|
| 유예 기간 | 2022.5.10 ~ 2026.5.9 |
| 2주택자 중과세율 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 중과세율 | 기본세율 + 30%p |
| 중과 시 장특공제 | 배제 (0%) |
| 유예 시 장특공제 | 적용 (최대 30%) |
| 세금 차이 | 약 2~3배 증가 |
🔗 관련 사이트
- 국세청 홈택스: www.hometax.go.kr
- 국세상담센터: 126
- 조정대상지역 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템
⚠️ 주의: 본 내용은 2026년 1월 기준 참고용 모의계산이며, 실제 세금은 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액 산출은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.