주택연금 신청방법 자격조건, 월지급금, 구비서류

주택연금은 만 55세 이상 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 평생 거주하면서 매월 연금을 받는 국가 보증 제도입니다. 내 집에서 계속 살면서 노후 생활비를 안정적으로 확보할 수 있어 은퇴 후 소득이 줄어든 분들에게 유용합니다.

Table of Contents

1. 주택연금 가입 자격조건

신청 대상자 요건

항목	조건
연령	부부 중 1인 이상 만 55세 이상
국적	대한민국 국민 (재외국민 포함)
거주 요건	담보주택에 실제 거주 (주민등록 전입)
행위능력	의사능력 및 행위능력 보유 (치매 시 성년후견제도 활용)

대상 주택 요건

항목	조건
주택 가격	공시가격 12억원 이하
주택 수	부부 기준 1주택 원칙
주택 유형	아파트, 단독주택, 다세대·연립주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔
다주택자	부부 합산 공시가격 12억원 이하면 가입 가능
12억 초과 2주택자	3년 이내 1주택 처분 조건으로 가입 가능

우대형 주택연금 대상 (월지급금 최대 20% 추가)

조건	내용
주택 가격	시가 2억 5천만원 미만
주택 수	부부 기준 1주택
기초연금	부부 중 1인 이상 기초연금 수급자 (65세 이상)

2. 월지급금 예시표 (종신지급방식 기준)

주택가격별·연령별 월지급금

연령 (연소자 기준)	2억원	3억원	5억원	7억원	9억원
55세	약 26만원	약 39만원	약 65만원	약 91만원	약 117만원
60세	약 33만원	약 50만원	약 84만원	약 117만원	약 151만원
65세	약 41만원	약 62만원	약 103만원	약 144만원	약 186만원
70세	약 52만원	약 78만원	약 130만원	약 182만원	약 234만원
75세	약 66만원	약 100만원	약 166만원	약 233만원	약 300만원
80세	약 87만원	약 131만원	약 218만원	약 306만원	약 393만원

※ 부부 중 연소자(나이 적은 분) 기준으로 산정 ※ 연령이 높을수록, 주택가격이 높을수록 월지급금 증가 ※ 정확한 금액은 한국주택금융공사 홈페이지에서 조회

3. 예상 월 수령액 조회 방법

온라인 조회 (한국주택금융공사 홈페이지)

조회 경로

한국주택금융공사 → 주택연금 → 예상연금조회

조회 절차 4단계

단계	입력 항목
1단계	주택소유자 생년월일 입력
2단계	배우자 유무 선택 → 배우자 있으면 배우자 생년월일 입력
3단계	주택 구분 선택 (일반주택 / 노인복지주택 / 주거목적 오피스텔)
4단계	주택가격 입력 → [시세검색] 버튼으로 조회 가능

추가 선택 항목

항목	선택지
지급방식	종신지급 / 종신혼합 / 확정기간 / 대출상환 / 우대지급 등
지급유형	정액형 / 초기증액형 / 정기증가형
인출한도 설정	목돈 인출 필요 시 설정 (대출한도의 50% 이내)

주택가격 시세 확인 방법

주택연금 월지급금 산정 시 적용되는 주택가격 시세는 다음 순서로 적용됩니다.

순위	적용 기준	대상
1순위	한국부동산원 인터넷 시세	아파트
2순위	KB국민은행 인터넷 시세	아파트
3순위	공시가격 (공시가격 없으면 시가표준액)	모든 주택
4순위	감정평가액 (최근 6개월 이내)	인터넷 시세 없는 주택

※ 아파트는 인터넷 시세 자동 적용, 단독주택·다세대 등은 감정평가 필요 ※ 신청인이 원하면 감정평가액 우선 적용 가능 (비용 본인 부담) ※ 시세가 12억원 초과해도 월지급금 산정은 12억원 기준으로 계산

시세검색 기능 사용법

예상연금조회 페이지에서 [시세검색] 버튼을 클릭하면 소유 주택의 시세를 바로 확인할 수 있습니다.

입력 항목	내용
주택유형	아파트 / 연립·다세대 / 단독주택 선택
주소	시·도 → 시·군·구 → 읍·면·동 선택
단지명	아파트의 경우 단지명 선택
면적	전용면적 선택

조회 결과 확인 항목

항목	설명
예상 월지급금	매월 수령 가능한 연금액
최대 인출한도	목돈으로 인출 가능한 금액 (종신혼합방식 선택 시)
예상 대출한도	주택가격 대비 총 대출 가능 금액

기타 조회 방법

방법	안내
전화 상담	☎ 1688-8114 (한국주택금융공사 콜센터)
지사 방문	담보주택 소재지 관할 지사에서 상담
시중은행	월지급금 조회 등 기초상담 가능
출장 상담	거동 불편 시 전화 예약 후 출장 상담 가능

조회 시 유의사항

유의사항	내용
연소자 기준	부부 중 나이 적은 분 기준으로 월지급금 산정
90세 상한	연소자가 90세 초과 시 90세로 간주하여 계산
예상 금액	조회 결과는 예상 금액이며, 실제 가입 시 변동 가능
시세 변동	가입 신청일 기준 시세가 적용되므로 조회 시점과 차이 발생 가능

4. 지급방식 및 유형 선택

연금수령 기간별 방식

방식	설명
종신지급방식	평생 거주 + 평생 연금 수령
확정기간방식	평생 거주 + 일정 기간(10·15·20·25·30년) 연금 수령 (월지급금 더 많음)

목돈 인출 여부별 방식

방식	설명	인출한도
종신지급	연금만 수령	없음
종신혼합	연금 + 목돈 인출 가능	대출한도의 50%
대출상환방식	기존 주택담보대출 상환 후 연금 수령	대출한도의 50~90%

월지급금 유형

유형	설명
정액형	매월 동일한 금액 수령 (가장 일반적)
초기증액형	초기 3·5·7·10년간 더 많이 받고, 이후 70% 수준 수령
정기증가형	매 3년마다 4.5%씩 증가

5. 신청 절차 5단계

단계	내용	소요기간
1단계	상담 및 신청 (지사 방문 또는 인터넷)	–
2단계	보증심사 (가입자 요건, 현장조사, 주택 가격평가)	약 2주
3단계	보증약정 및 담보설정 (근저당권 또는 신탁등기)	약 1주
4단계	보증서 발급	–
5단계	금융기관 방문 → 대출약정 → 연금 수령 시작	–

신청 방법

방문 신청

담보주택 소재지 관할 한국주택금융공사 지사 방문
거동이 불편한 경우 출장 상담 가능 (전화 예약)

인터넷 신청

한국주택금융공사 홈페이지 → 주택연금 → 인터넷 가입신청
본인인증: 카카오톡, 네이버, KB국민은행, 통신사PASS, 공동인증서 등
인터넷 신청 후에도 지사·금융기관 방문 필수

6. 구비서류

기본 제출서류

서류	부수	비고
주민등록등본	2부	공사 제출용
주민등록초본	1부	주소변동내용 포함 (부부 공동소유 시 각 1부)
전입세대확인서	1부	–
가족관계증명서	1부	부부 각 1부
인감증명서	2부	공동소유 시 부부 각 2부
등기권리증 원본	1부	–
신분증	–	방문 시 지참

추가 제출서류 (해당 시)

서류	해당 조건
지방세납세증명서	신탁방식 신청 시
기초연금수급확인서	우대형 신청 시
대출잔액증명서	기존 주택담보대출 상환 시
임대차계약서	담보주택 일부 임대 시

※ 인터넷 신청 시 행정정보공동이용 동의하면 주민등록등본, 가족관계증명서, 전입세대확인서 제출 생략 가능

7. 가입 비용

보증료

항목	금액	납부 시기
초기보증료	주택가격의 1.5%	가입 시 (대출잔액에 가산)
연보증료	연금지급총액의 연 0.75%	매월 (대출잔액에 가산)

※ 보증료는 현금 납부 불필요, 대출잔액에 자동 가산

기타 비용

항목	내용
근저당권설정비	법무사 수수료, 등록면허세, 지방교육세 등
인지세	대출금액에 따라 상이
감정평가비	인터넷 시세 없는 주택의 경우 (2.5억 미만 1주택자는 지원)

※ 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부 가능

8. 주택연금의 장점

장점	내용
평생 거주 보장	부부 모두 사망 시까지 내 집에서 거주
평생 연금 보장	국가가 보증하여 연금 지급 중단 없음
집값 하락 위험 없음	집값이 떨어져도 약정된 연금액 그대로 수령
상속인 보호	연금 수령액이 집값보다 많아도 상속인에게 청구 안 함
세제 혜택	재산세 25% 감면, 등록면허세 75% 감면 (1가구 1주택)
압류 방지	주택연금 전용계좌(월 185만원 한도) 압류 금지

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 집값이 오르면 연금을 더 받을 수 있나요?

A. 아니요. 가입 당시 정해진 월지급금이 평생 유지됩니다. 집값이 오르거나 떨어져도 연금액은 변동 없습니다.

Q. 다주택자도 주택연금에 가입할 수 있나요?

A. 네. 부부 합산 공시가격이 12억원 이하면 다주택자도 가입 가능합니다. 12억 초과 2주택자는 3년 내 1주택 처분 조건으로 가입할 수 있습니다.

Q. 주택연금 가입 후 이사할 수 있나요?

A. 네. 새 집으로 담보를 변경하면 됩니다. 새 집 가격에 따라 월지급금이 조정될 수 있습니다.

Q. 임대 중인 주택도 가입 가능한가요?

A. 전세·월세로 전체 임대 중인 주택은 가입 불가합니다. 다만 본인이 거주하면서 일부를 보증금 없이 월세로 주는 경우는 가입 가능합니다.

Q. 배우자가 먼저 사망하면 연금이 중단되나요?

A. 아니요. 부부 중 한 명이라도 생존해 있으면 동일한 금액의 연금을 계속 받습니다.

Q. 연금 수령 중 해지할 수 있나요?

A. 네. 그동안 받은 연금과 이자, 보증료를 일시 상환하면 해지 가능합니다. 다만 해지 후 3년간 동일 주택으로 재가입이 제한됩니다.

Q. 치매 환자도 가입할 수 있나요?

A. 네. 성년후견제도를 활용하면 의사능력이 부족한 분도 가입 가능합니다.

신청 전 체크리스트

확인 항목	체크
부부 중 1인 이상 만 55세 이상인지 확인	☐
주택 공시가격 12억원 이하인지 확인	☐
담보주택에 실제 거주 중인지 확인	☐
기존 주택담보대출 잔액 확인	☐
구비서류 준비 완료	☐
예상 월지급금 조회 완료	☐

사이트	용도
한국주택금융공사	주택연금 신청, 예상연금 조회, 지사 찾기
마이홈포털	주택연금 제도 안내
정부24	주택연금 가입증명서 발급