주택 마련을 준비 중이거나 이미 내 집이 있는 직장인이라면 주택자금공제를 통해 연말정산에서 상당한 금액을 환급받을 수 있습니다. 주택청약저축부터 전세자금대출, 주택담보대출까지 상황별로 받을 수 있는 공제를 정리했습니다.
주택자금공제 종류 한눈에 보기
| 공제 항목 | 대상 | 공제 유형 | 최대 한도 |
|---|---|---|---|
| 주택청약저축 납입액 | 무주택 세대주/배우자 | 소득공제 | 120만 원 |
| 주택임차차입금 원리금 상환액 | 무주택 세대주 | 소득공제 | 400만 원 |
| 장기주택저당차입금 이자상환액 | 무주택 또는 1주택 세대주 | 소득공제 | 2,000만 원 |
※ 주택청약저축 + 주택임차차입금은 합산 400만 원 한도
1. 주택청약저축 소득공제
신청 방법
- 은행에 무주택확인서 제출 (소득공제 적용 과세기간 다음 해 2월 말까지)
- 연말정산 간소화 서비스에서 납입증명서 조회
- 회사에 서류 제출
※ 무주택확인서는 KB국민은행 등 영업점, 인터넷뱅킹, 모바일앱에서 등록 가능하며, 한 번 등록하면 해지 전까지 유지됩니다.
필수 제출서류
| 서류 | 발급처 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택마련저축 납입증명서 | 연말정산 간소화 서비스 | 자동 조회 |
| 주민등록등본 | 정부24 또는 주민센터 | 무주택 확인용 |
서류 발급 방법
- 납입증명서: 홈택스 → 연말정산 간소화 → 소득·세액공제 자료 조회에서 확인
- 간소화 서비스 미조회 시: 해당 은행 영업점 또는 인터넷뱅킹에서 직접 발급
공제 조건 (2025년 귀속 기준)
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 소득 요건 | 총급여 7,000만 원 이하 |
| 주택 요건 | 과세연도 중 무주택 세대 |
| 대상자 | 세대주 또는 배우자 (2025년부터 확대) |
| 공제 대상 | 주택청약종합저축, 청년주택드림 청약통장 |
공제 금액
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 납입 한도 | 연 300만 원 (월 25만 원) |
| 공제율 | 40% |
| 최대 공제액 | 120만 원 |
계산 예시
| 연간 납입액 | 공제 대상액 | 소득공제액 (40%) |
|---|---|---|
| 120만 원 (월 10만 원) | 120만 원 | 48만 원 |
| 240만 원 (월 20만 원) | 240만 원 | 96만 원 |
| 300만 원 (월 25만 원) | 300만 원 | 120만 원 |
2025년 귀속 변경사항
- 배우자도 공제 대상 추가: 무주택 세대주뿐 아니라 배우자도 각각 공제 가능
- 납입 인정 한도: 월 10만 원 → 월 25만 원으로 상향
- 연간 공제 한도: 240만 원 → 300만 원으로 상향
주의사항
- 과세연도 중 주택 당첨 외 사유로 중도해지 시 해당 연도 납입액 공제 불가
- 소득공제 등록 후 추징 사유 발생 시 납입액 누계의 6% 추징
2. 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 (전세자금대출)
신청 방법
금융기관 대출인 경우
- 연말정산 간소화 서비스에서 주택자금상환 등 증명서 조회
- 회사에 서류 제출
개인 간 대출인 경우
- 임대차계약서 사본
- 금전소비대차계약서
- 원리금 상환 증빙 (계좌이체 영수증)
- 주민등록등본
필수 제출서류
금융기관 대출
| 서류 | 발급처 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택자금상환 등 증명서 | 연말정산 간소화 서비스 | 자동 조회 |
| 주민등록등본 | 정부24 또는 주민센터 | 전입 확인용 |
| 임대차계약서 사본 | 본인 보관 | 계약 내용 확인용 |
개인 간 대출 (추가 서류)
| 서류 | 발급처 | 비고 |
|---|---|---|
| 금전소비대차계약서 | 본인 작성 | 대출 조건 명시 필수 |
| 원리금 상환 증빙 | 은행 | 계좌이체 영수증, 무통장입금증 |
서류 발급 방법
- 주택자금상환 등 증명서: 홈택스 간소화 서비스에서 조회, 미조회 시 대출 금융기관에서 발급
- 계좌이체 영수증: 인터넷뱅킹/모바일뱅킹 → 거래내역조회 → 이체확인증 발급
공제 조건
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 소득 요건 | 제한 없음 (단, 개인 간 대출은 총급여 5,000만 원 이하) |
| 주택 요건 | 무주택 세대주 |
| 주거 형태 | 국민주택규모 이하 (85㎡, 수도권 외 읍·면 100㎡) |
| 대출 시기 | 입주일·전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내 차입 |
개인 간 대출 추가 조건
- 입주일·전입일 중 빠른 날로부터 1개월 이내 차입
- 연 이자율 3.1% 이상
- 임대인 계좌로 직접 입금
공제 금액
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 공제 대상 | 원금 + 이자 상환액 |
| 공제율 | 40% |
| 공제 한도 | 연 400만 원 (주택청약저축 공제액 합산) |
계산 예시
| 연간 원리금 상환액 | 공제 대상액 | 소득공제액 (40%) |
|---|---|---|
| 500만 원 | 500만 원 | 200만 원 |
| 800만 원 | 800만 원 | 320만 원 |
| 1,000만 원 | 1,000만 원 | 400만 원 (한도) |
3. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 (주택담보대출)
신청 방법
- 연말정산 간소화 서비스에서 장기주택저당차입금 이자상환 증명서 조회
- 조회되지 않으면 금융기관에서 직접 발급
- 회사에 서류 제출
필수 제출서류
| 서류 | 발급처 | 비고 |
|---|---|---|
| 장기주택저당차입금 이자상환증명서 | 연말정산 간소화 서비스 | 자동 조회 |
| 주민등록등본 | 정부24 또는 주민센터 | 세대주 확인용 |
| 등기사항전부증명서 (등기부등본) | 인터넷등기소 또는 등기소 | 주택 소유 확인용 |
추가 서류가 필요한 경우
| 상황 | 추가 서류 |
|---|---|
| 대환대출(갈아타기) | 신규 차입금이 기존 차입금 상환에 사용됨을 확인하는 서류 |
| 분양권·조합원입주권 취득 | 분양계약서 사본 |
| 세대원이 공제받는 경우 | 가족관계증명서 (세대주와의 관계 확인) |
서류 발급 방법
- 이자상환증명서: 홈택스 간소화 서비스에서 조회, 미조회 시 대출 금융기관(은행, 보험사 등)에서 발급
- 등기사항전부증명서: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 (발급비용 1,000원)
공제 조건
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 대상자 | 무주택 또는 1주택 보유 세대주 (세대원은 실거주 시 가능) |
| 주택 요건 | 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 (2024년 이후 취득분) |
| 대출 요건 | 상환기간 10년 이상 |
| 대출 시기 | 소유권 등기일로부터 3개월 이내 차입 |
| 제외 대상 | 오피스텔, 2주택 이상 보유자 |
주택 기준시가 기준 (차입 시기별)
| 차입 시기 | 기준시가 |
|---|---|
| 2024년 1월 1일 이후 | 6억 원 이하 |
| 2019년~2023년 | 5억 원 이하 |
| 2014년~2018년 | 4억 원 이하 |
공제 한도 (상환 조건별)
| 상환기간 | 고정금리 or 비거치식 | 고정금리 + 비거치식 | 기타 |
|---|---|---|---|
| 10년 이상 | 600만 원 | – | 500만 원 |
| 15년 이상 | 1,500만 원 | 1,800만 원 | 500만 원 |
| 15년 이상 + 2024년 이후 차입 | 1,800만 원 | 2,000만 원 | 600만 원 |
※ 2024년부터 공제 한도 상향: 최대 1,800만 원 → 2,000만 원
용어 설명
- 고정금리: 대출 기간 동안 금리가 변동되지 않는 방식
- 비거치식 분할상환: 거치 기간 없이 원금과 이자를 함께 상환하는 방식
공제 금액 계산 예시
총급여 8,000만 원인 근로자가 고정금리 + 비거치식 조건으로 15년 이상 주택담보대출을 받은 경우:
| 연간 이자 상환액 | 공제 한도 | 소득공제액 | 예상 환급액 (세율 24% 가정) |
|---|---|---|---|
| 1,500만 원 | 2,000만 원 | 1,500만 원 | 약 360만 원 |
| 2,500만 원 | 2,000만 원 | 2,000만 원 | 약 480만 원 |
주택자금공제 합산 한도
주택자금공제 항목은 일부 합산 한도가 적용됩니다.
| 합산 항목 | 합산 한도 |
|---|---|
| 주택청약저축 + 주택임차차입금 | 연 400만 원 |
| 장기주택저당차입금 | 별도 (최대 2,000만 원) |
공제 조합 예시
| 상황 | 주택청약 | 전세대출 | 주담대 | 총 공제액 |
|---|---|---|---|---|
| 무주택 + 청약 + 전세대출 | 120만 원 | 280만 원 | – | 400만 원 |
| 1주택 + 주담대 | – | – | 2,000만 원 | 2,000만 원 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 부부 공동명의 주택도 장기주택저당차입금 공제가 되나요?
A. 가능합니다. 본인 명의로 차입한 이자상환액에 대해 공제받을 수 있으며, 부부 공동으로 차입한 경우 본인의 채무부담 부분만 공제됩니다.
Q. 주택청약저축을 중도해지하면 어떻게 되나요?
A. 주택 당첨 등 법정 사유 외의 중도해지 시 해당 과세연도 납입액은 공제받을 수 없습니다. 또한 기존 공제받은 금액에 대해 6% 추징될 수 있습니다.
Q. 오피스텔도 장기주택저당차입금 공제 대상인가요?
A. 아닙니다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류되어 공제 대상에서 제외됩니다. 다만, 주거용 오피스텔 임차 시 월세 세액공제와 주택임차차입금 공제는 가능합니다.
Q. 단독세대주도 주택청약저축 공제를 받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 부양가족이 없는 단독세대주도 무주택 세대주에 해당하면 공제받을 수 있습니다.
Q. 대환대출(갈아타기)을 해도 공제받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 신규 차입금으로 기존 장기주택저당차입금 잔액을 즉시 상환하는 경우 공제가 유지됩니다. 상환기간 요건은 최초 대출 실행일 기준으로 계산합니다.
Q. 세대주가 아닌 세대원도 장기주택저당차입금 공제를 받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 단, 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않아야 하고, 세대원 본인 명의 주택에 실제 거주해야 합니다.
Q. 1주택을 보유 중인데 추가로 주택을 취득하면 공제가 되나요?
A. 연도 중 2주택 이상이더라도 과세기간 종료일(12월 31일) 기준 1주택이면 공제 가능합니다. 12월 31일 기준 2주택 이상이면 공제받을 수 없습니다.
2025년 귀속 주요 변경사항 요약
| 항목 | 변경 전 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 주택청약저축 납입 한도 | 월 10만 원 / 연 240만 원 | 월 25만 원 / 연 300만 원 |
| 주택청약저축 공제 대상 | 무주택 세대주 | 세대주 + 배우자 |
| 장기주택저당차입금 기준시가 | 5억 원 이하 | 6억 원 이하 (2024년 이후 취득분) |
| 장기주택저당차입금 한도 | 최대 1,800만 원 | 최대 2,000만 원 |
필요 서류 체크리스트
| 공제 항목 | 필요 서류 |
|---|---|
| 주택청약저축 | 납입증명서 (간소화 서비스 조회) |
| 주택임차차입금 (금융기관) | 주택자금상환 등 증명서 (간소화 서비스 조회) |
| 주택임차차입금 (개인 간) | 임대차계약서, 금전소비대차계약서, 이체영수증, 주민등록등본 |
| 장기주택저당차입금 | 이자상환 증명서 (간소화 서비스 조회) |
※ 간소화 서비스에서 조회되지 않는 경우 해당 금융기관에서 직접 발급받아 제출해야 합니다.