다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 적용되는 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일까지 유예됩니다. 중과세율이 적용되면 세금 부담이 2~3배까지 늘어날 수 있어, 유예 기간 내 매도 여부를 신중히 결정해야 합니다. 현재 정책 동향과 절세 전략을 상세히 알려드리겠습니다.
중과세율 적용 시 세금 부담
중과 유예가 종료되면 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율에 추가 세율이 가산됩니다.
양도세 세율 비교
| 구분 | 기본세율 | 중과세율 (2주택) | 중과세율 (3주택 이상) |
|---|---|---|---|
| 양도차익 1,200만 원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 양도차익 4,600만 원 이하 | 15% | 35% | 45% |
| 양도차익 8,800만 원 이하 | 24% | 44% | 54% |
| 양도차익 1.5억 원 이하 | 35% | 55% | 65% |
| 양도차익 3억 원 이하 | 38% | 58% | 68% |
| 양도차익 5억 원 이하 | 40% | 60% | 70% |
| 양도차익 10억 원 이하 | 42% | 62% | 72% |
| 양도차익 10억 원 초과 | 45% | 65% | 75% |
💡 지방소득세(10%)까지 포함하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%에 달합니다.
보유기간별 단기 양도세율
유예 기간 중이라도 보유기간이 2년 미만인 경우에는 단기 양도세율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6~45%) |
장기보유특별공제 적용 여부
중과 유예의 또 다른 중요한 혜택은 장기보유특별공제 적용입니다. 중과세가 적용되면 장기보유특별공제가 배제되어 세금 부담이 크게 늘어납니다.
장기보유특별공제율 (일반 부동산)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
세금 차이 사례 (양도차익 10억 원, 15년 보유 3주택자)
| 구분 | 유예 적용 시 | 중과 적용 시 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 원 | 10억 원 |
| 장기보유특별공제 | 3억 원 (30%) | 0원 (배제) |
| 과세표준 | 7억 원 | 10억 원 |
| 적용세율 | 42% (기본세율) | 75% (중과세율) |
| 산출세액 | 약 2.5억 원 | 약 7.2억 원 |
| 지방소득세 포함 | 약 2.7억 원 | 약 7.9억 원 |
⚠️ 중과세 적용 시 세금 부담이 약 3배 증가합니다.
조정대상지역 현황
중과세율과 장기보유특별공제 배제는 조정대상지역 내 주택에만 적용됩니다. 2025년 10·15 부동산 대책으로 조정대상지역이 대폭 확대되었습니다.
현재 조정대상지역 (2026년 1월 기준)
| 지역 | 세부 구역 |
|---|---|
| 서울특별시 | 전 지역 (25개 자치구 전체) |
| 경기도 | 과천, 광명, 성남(분당구·수정구·중원구), 수원(영통구·장안구·팔달구), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 |
비조정대상지역 (중과 미적용)
| 지역 | 특징 |
|---|---|
| 경기도 일부 | 위 12개 지역 제외한 경기도 전역 |
| 지방 전역 | 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 등 |
💡 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 기본세율만 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
절세 전략 및 주의사항
유예 기간 활용 전략
| 전략 | 내용 |
|---|---|
| 매도 검토 | 2026년 5월 9일 이전 양도 시 기본세율 적용 |
| 보유기간 확인 | 2년 이상 보유해야 유예 혜택 적용 |
| 조정지역 확인 | 비조정대상지역 주택은 중과 대상 아님 |
| 증여 검토 | 양도보다 증여가 유리한지 비교 분석 |
주택 수 계산 시 주의사항
양도세 중과 여부 판단 시 주택 수에 포함되는 항목을 정확히 파악해야 합니다.
| 포함 항목 | 비고 |
|---|---|
| 일반 주택 | 아파트, 단독주택, 다가구주택 등 |
| 분양권 | 2021년 1월 1일 이후 취득분 |
| 조합원입주권 | 2005년 12월 31일 이후 취득분 |
| 주거용 오피스텔 | 실제 주거용으로 사용하는 경우 |
유예 적용 요건 체크리스트
| 요건 | 충족 여부 |
|---|---|
| 1세대 2주택 이상 보유자인가? | □ |
| 양도하려는 주택이 조정대상지역에 있는가? | □ |
| 해당 주택을 2년 이상 보유했는가? | □ |
| 양도일이 2026년 5월 9일 이전인가? | □ |
⚠️ 모든 요건을 충족해야 유예 혜택이 적용됩니다. 보유기간이 2년 미만이면 단기 양도세율(60~70%)이 적용됩니다.
증여 시 취득세 주의
조정대상지역 확대로 증여 시 취득세 부담도 크게 늘어났습니다.
| 구분 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하 | 3.8% | 12.4% |
| 85㎡ 초과 | 4% | 13.4% |
마무리
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지 적용되며, 추가 연장 여부는 불확실합니다. 유예 기간 내 매도 시 기본세율과 장기보유특별공제가 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
핵심 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 유예 기간 | 2022.5.10 ~ 2026.5.9 |
| 적용 대상 | 조정대상지역 내 2년 이상 보유 주택 양도 |
| 유예 시 세율 | 기본세율 6~45% |
| 중과 시 세율 | 2주택 +20%p / 3주택 이상 +30%p |
| 장기보유특별공제 | 유예 시 적용 / 중과 시 배제 |
| 세금 차이 | 중과 적용 시 2~3배 증가 |
대응 방안
| 상황 | 권장 전략 |
|---|---|
| 매도 계획 있음 | 2026년 5월 9일 이전 양도 적극 검토 |
| 장기 보유 계획 | 정책 동향 주시, 증여·임대 등 대안 검토 |
| 비조정지역 보유 | 중과 대상 아니므로 매도 시점 유연하게 결정 |
🔗 관련 문의처
- 국세청 상담센터: 126
- 국세청 홈택스: www.hometax.go.kr
- 조정대상지역 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템
⚠️ 주의: 본 내용은 2026년 1월 기준 정보이며, 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 매도 시에는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.