이사 전에 ‘등기부등본’ 보는 법 (예시 포함)

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 '등기부등본'

“보증금 못 돌려받고 나왔어요.” “깡통전세였다는 걸 이사 직전에 알았어요.”

이런 말, 뉴스 속 이야기 같지만 실제로 매년 수천 명이 겪는 현실입니다.

특히 전세 계약을 앞둔 사회초년생, 자취 예정자라면 ‘등기부등본’을 반드시 직접 확인해야 합니다.

제가 실제로 등기부등본을 안 보고 계약할 뻔했다가, 우연히 지인의 조언으로 열람하고 위험을 피한 적이 있습니다.

그때 알았습니다. 이건 선택이 아니라 ‘계약 전 의무 확인사항’이라는 걸요.

등기부등본을 미리 보는 일은 단순한 서류 확인이 아닙니다.

‘이 집에 내가 살아도 되는가?’, ‘이 계약이 안전한가?’를 판단하는 유일한 근거이자,

보증금을 안전하게 지키기 위한 최소한의 자기 방어 수단입니다.

1. 등기부등본이란? – 구성과 기본 개념부터 이해하기

등기부등본은 말 그대로 집의 ‘이력서’입니다.

집이 언제 지어졌는지, 누가 소유하고 있는지, 대출이 얼마나 있는지, 가압류 같은 문제가 있는지를 한눈에 볼 수 있는 문서입니다.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.

• 표제부: 주소, 구조, 면적 등 물건 정보
• 갑구: 소유권 관련 내역 (소유자, 가압류, 압류 등)
• 을구: 근저당권, 전세권 등 채권 관련 정보

정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람/발급이 가능하며, 수수료는 열람 시 700원, 발급 시 1,000원 정도입니다.

처음 보면 낯설고 어렵게 느껴질 수 있지만, 항목을 하나하나 뜯어보면 생각보다 단순합니다.

표제부는 그냥 ‘이 집이 맞는지’, 갑구는 ‘누가 집주인인지’, 을구는 ‘빚이 얼마나 있는지’를 보는 겁니다.

• 등기부등본 = 집의 권리관계 요약서
• 표제부/갑구/을구 3단 구성
• 정부24·등기소 웹사이트에서 간편 발급 가능

등기부등본이란?

2. 전세 계약 시 꼭 봐야 할 항목 – 사기 피하는 핵심 체크포인트

등기부등본을 받았으면 가장 먼저 봐야 할 건 소유자입니다.

‘갑구’에 등재된 소유자가 계약서상의 임대인과 일치하는지 확인하세요.

일치하지 않는다면 대리인 여부를 확인하고 위임장을 요구해야 합니다.

그다음은 ‘을구’입니다. 여기에 근저당권 설정이 되어 있다면, 대출이 걸려 있는 상태라는 뜻이에요.

이때 중요한 건 전세보증금이 그 대출보다 후순위라는 점입니다.

만약 집주인이 파산하거나 경매로 넘어가면, 은행이 먼저 돈을 가져가고 세입자는 후순위가 됩니다.

또 가압류나 압류가 있다면 이미 문제가 진행 중인 집일 수 있으니 최대한 피해야 합니다.

실제로 제가 보러 갔던 한 집은 보증금 7,000만 원인데, 근저당이 1억이 걸려 있더라고요. 바로 계약 철회했습니다.

이 모든 건 등기부등본을 단 5분만 들여다보면 알 수 있는 내용입니다.

전문가가 아니어도 충분히 이해할 수 있고, 단 1장의 정보로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

• 갑구 = 소유자 정보 → 계약자 일치 필수
• 을구 = 대출(근저당) 확인 → 보증금보다 우선순위 확인
• 가압류·압류 기록 유무 확인

전세 계약 시 핵심 체크포인트

3. 실전 예시로 배우는 등기부등본 해석법

예를 들어 아래와 같은 등기부등본 항목이 있다고 가정해볼게요.

• 갑구: 소유자 김OO, 가압류 없음
• 을구: 2020년 3월 25일, ○○은행, 근저당권 설정 80,000,000원

이 집에 전세보증금 7천만 원으로 들어갈 수 있을까요?

→ 위험합니다.

왜냐하면 이 집에 걸려 있는 대출(근저당) 금액이 보증금보다 크기 때문입니다.

만약 집이 경매로 넘어가면, 은행이 먼저 8천만 원을 챙기고 남은 금액이 없다면 세입자는 보증금을 잃을 수 있어요.

반대로, 근저당이 없다거나 보증금보다 훨씬 적은 수준이면 안전한 편입니다.

또 ‘전입신고 + 확정일자’를 함께 받으면 순위 보호도 가능합니다.

저는 이사할 때마다 실제 등기부등본을 출력해서 매물별로 비교표를 만들어 체크합니다.

이 작은 습관 하나가 이사를 ‘운이 아니라 계산된 선택’으로 바꿔줍니다.

• 근저당 설정액 vs 보증금 비교 → 후순위 여부 판단
• 가압류 등 분쟁 기록은 피하는 게 원칙
• 확정일자 + 전입신고로 순위 보호 가능

실전 팁

결론

지금까지 단 한 번도 등기부등본을 열람하지 않고 계약했다면, 그건 ‘운이 좋아서’일 수 있습니다.

하지만 앞으로도 계속 운이 좋을 거라는 보장은 없습니다.

이사, 특히 전세 계약은 인생에서 가장 큰 계약 중 하나입니다.

그 한 장의 문서를 미리 확인하는 것만으로 수천만 원을 지킬 수 있다면, 그건 단순한 선택이 아니라 의무입니다.

계약서에 도장 찍기 전에 단 10분, 등기부등본을 열람하세요.

그 10분이 몇 년 치 보증금을 지켜줍니다.

이 글이 그 단 10분의 첫 출발이 되기를 바랍니다.

10분 투자로 수천만 원 지키기